饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和(h利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗é)反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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