5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàn鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗g)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗